Eine Eigentumswohnung in Aachen zu erben oder geschenkt zu bekommen ist ein besonderes Geschenk – bringt aber auch steuerliche Pflichten mit sich, die leicht unterschätzt werden. Wer hier nicht aufpasst, zahlt unter Umständen deutlich mehr Erbschaft- oder Schenkungsteuer als nötig.
Warum die Bewertung Ihrer Wohnung so entscheidend ist
Seit der Erbschaftsteuerreform 2016 werden Immobilien nicht mehr pauschal, sondern nach einem standardisierten Verfahren bewertet – dem sogenannten Bewertungsgesetz (BewG). Dabei kommen je nach Objektart unterschiedliche Methoden zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren – häufig bei Eigentumswohnungen
- Ertragswertverfahren – hauptsächlich für vermietete Objekte
- Sachwertverfahren – unter anderem für Ein- und Mehrfamilienhäuser
Für eine Eigentumswohnung greift das Finanzamt in der Regel auf das Vergleichswertverfahren zurück. Es orientiert sich an vergleichbaren Wohnungen in derselben Region – also konkret am Aachener Immobilienmarkt.
So entstehen Bewertungsunterschiede
In der Praxis zeigt sich immer wieder: Der vom Finanzamt angesetzte Wert weicht erheblich vom tatsächlichen Marktwert ab. Gerade in beliebten Aachener Lagen wie Burtscheid, Eilendorf oder der Innenstadt werden die amtlichen Werte manchmal deutlich höher angesetzt, als die Wohnung aktuell am Markt erzielen würde, da hohe Renovierungsstaus oder schwieriger Vermietbarkeit nicht individuell berücksichtigt wurden. Das treibt die Steuerlast in die Höhe.
Auch hier kann eine sorgfältige Prüfung bares Geld sparen.
Typische Fehlerquellen, die wir in unserer Beratung sehen:
- Mieteinnahmen fließen in die Bewertung ein, sind aber gar nicht steuerrelevant
- Sanierungsstau wird nicht berücksichtigt
- Wohnflächenangaben sind veraltet oder falsch
- Bodenrichtwert für die Mikrolage weicht vom tatsächlichen Wert aufgrund geländespezifischer Eigenschaften ab.
Welche Freibeträge gelten aktuell?
Bei der Erbschaft und Schenkung von Immobilien gibt es hohe persönliche Freibeträge:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Eltern/Geschwister: 20.000 Euro
Diese Freibeträge können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden – ein wichtiger Hebel für eine clevere Nachfolgeplanung.
Unser Tipp für Immobilieneigentümer in Aachen und Düsseldorf
Lassen Sie den Steuerwert Ihrer Wohnung vor Abgabe der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung fachlich überprüfen. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten oder einer fundierten Stellungnahme lässt sich häufig eine deutlich günstigere Bewertung erreichen. Auch die Frage, ob das Familienheim steuerfrei übertragen werden kann, sollte frühzeitig geklärt werden.
Als erfahrener Immobilienmakler in Aachen kennen wir den regionalen Markt in- und auswendig und können Ihnen eine erste Einschätzung geben, welche Bewertung realistisch ist.
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